憧れの不動産投資で成功するには？！

最近のお話は

入口戦略と

出口戦略により

人によって

投資観、案件の好みが

変わってくるというお話です！

昨日は株の

入口戦略と出口戦略の

お話で

勝てるルールさえ見つければ

諸経費も限定されており

私は好きだというお話でした！

今日は

不動産投資について

個人的な見解をお話します(^^)

入口戦略では

物件情報から

表面利回りを見ることからスタートします！

そこから

数々の諸経費（保険、管理料、所得税、維持費など）

そこからリスク（修繕費の積み立て、空室リスクなど）

を表面利回りから差し引きます！

さらに借金しますので

銀行金利分を利益からさらに差し引きます！

そして最後の手残りが

不動産で得られる利益になります！

真の利回りは何％になりましたか？！

そこで真の利回りが何％なら

投資に値する物件なのか

自分の中で投資基準が必要になります！

ちなみに

私は８％以上で！

本気で検討することにしています(^^)

でそこまでは書類審査！

実際に融資を受けるまでに

物件を実際にみて

満室稼働を続けられる

魅力的な物件か？

物件の売りは何なのか？

など物件の魅力、価値を

見定め、オーナーに対し

物件を値切る交渉を行います！

このように

オーナーに対し

物件価格の交渉！

また

銀行に対し

融資を受ける際の金利の交渉！

など交渉事が必要になります(^^;

ここまで検討段階で

結構すべきことがあります！

いかがですか？！

不動産投資は

入口戦略だけで

ずいぶん労力が必要なのです！

で

今度は

出口戦略ですが

不動産物件は

売却しようにも

売り抜けに時間がかかるかもしれませんし

売れるとも限りません！

特に今の日本は

不動産物件の

流動性が悪い時期！

手仕舞いしたくてもできない！

ということが起きる可能性があるのが

今の日本の不動産投資！

つまり出口戦略が立ちにくい

ということになります！

タワーマンションでさえ

そろそろ

売り抜けが厳しくなってきたと聞きます、、、

ですので入口戦略の段階で

将来売却し

手仕舞いできる見込みのある

場所、物件を見定めることが必要になります！

というわけで

不動産投資のインカムは

最初の表面利回りが最高利益で

そこから色々と経費を

差っ引かれ

最終的な手残りが利益になります！

またキャピタル（売却利益）も

なかなか売り抜けられないかも

しれません！

また売れても

所得税が次の年にガッポリ

請求されます(^^;

いかがだったでしょうか？！

わたしは

不動産投資のイメージは

満室稼働の家賃収入から

いろんな名目で利益から搾取され

手残りがどんどん減っていく

まるで

砂山の上に旗をたて

旗を倒さないように

砂を崩していく

山くずしの

イメージがあり

投資観が合わないのですが

物がある方が安心という方！

融資をうけ

レバレッジが効くものが好きな方！

税金対策で物件を所有したい方！

など

ゲーム会でも

不動産投資が好きな方が

多くいらっしゃいます！

いずれにしても

業者のプレゼンのまま

契約するのではなく

自分で検討し

リテラシーを高めるチャンスに

して頂ければ

優良物件を見極める

眼力がつくと思いますし

それこそがあなたの資産だと思います！

検討の際には

ゲーム会を活用し

リテラシーを高めて

頂ければと思います！

次回開催日は

７月１３日(土)

です！

最後までご覧いただき

ありがとうございました(_ _)