動けば見える！

９月１６日（土）のゲーム会は、４回目FXトレーダーのFさんと初参加のFさんの弟さん、５回目リアル金持ち父さんNさんと私でスタート。

４回目Fさんは、難易度MAXの職業医師で見事２連勝、次は目標の３連勝です。Fさん弟さんは、難易度中の警察官で初クリア、ファーストトラックを満喫できました。そしてNさんは、職業医師で３連勝に挑戦し、見事、医師三連勝を初制覇をされました、岡山キャッシュフローゲーム会の参加者の中では、初です！おめでとうございます！congratulation！

医師三連勝は、ファイナンシャルインテリジェンスが高いことの証明でもあります。Nさんは、リアル金持ち父さんですので当然、参加当初からファイナンシャルインテリジェンスが高いことは想定内のこと、とは言えさすがです。ゲーム上でもその実力を遺憾なく発揮され、サイコロ運が悪くてもなんだかんだゴールされます。

医師三連勝後は、お買い得カードなしルール、１０秒ルールがありますので、ハンデをしょって再度医師３連勝に挑戦してみてください。ということで今回は、皆さんクリアとなりました。お見事でした！

今回の情報交換会は、リアル金持ち父さんNさんを交え、新築一棟アパート投資の物件情報を元に良い物件かどうかをディスカッションして頂きました。

キャッシュフローゲームでは、自分が引いた投資カードが良い投資なのかどうかを判断し、進めていきます。同じカードでも、その時々の自分の置かれた状況で良い物件の判断も変わります。

先ず見るポイントは、インカムゲイン（不労所得）狙いの物件なのか？

キャピタルゲイン（売買差益）狙いの物件なのか？です。

キャピタルゲインの場合は、いくらで売却できて、いくら手にできるのか？

インカムゲインの場合は、投資資金に対して回収率は良いのか？目標の合計不労所得に対しどのくらいの割合の物件なのか？

などを考慮しながらプレイします。

キャッシュフローゲームではありませんが

実際に不動産投資を検討する際は、書類の数値以外に、立地、建物の確認が必須です。

今回の新築一棟アパートの物件は、３件の提案をしていただきました。

A：大通りに面した三角地（坪３０万）

B：やや郊外で大通りから入った住宅地（坪３０万）

C：中心地の住宅地（坪５５万）

あなたならどれを選びますか？

分らないので取り合えず現場を見に行きます。基準は、単純に自分が住みたいと思うかどうかです！Nさんの受け売りです(笑)

現場を見た感想

物件A：大通りに面して騒音、排気ガスが気になる。住みたいと思わない。環状線内。

物件B：前面道路が1.5車線で狭い、車が交わせない。場所は環状線の外。周辺は閑静。

物件C：前面道路は広い、日当たり良好。道路から少し入った閑静な住宅地。環状線内。

Nさんどう思われます？と上記を踏まえNさんの意見を述べて頂きます。

物件A：Nさんも、住みたいと思わない、三角地で売却益も見込めないとのことで撤退！

物件B：前面道路が狭いのがバツ。場所も環状線の外で資産価値が低いのではとのことで撤退！

物件C：場所がよく資産として保有したい土地！坪単価も妥当！住みたい！

ということで物件CについてNさんのお墨付きをもらい数値の検証へ！

ちなみにインカムゲイン狙いで長期保有を考えています。

表面利回りは、７．０％⇒いいじゃない！

実質利回り（固定資産税も考慮）４．６６％⇒新築ならこんなもんか！

手残り、年間９９万円（月に１．４部屋空室がでても持ち出しなし）⇒もう少しほしい！

頭金７５０万、ROI＝１３．2％⇒もう少し頭金を減らしたい。

など助言を頂きながら、何より岡山環状線内の土地がこの条件なら７０点以上だろう！という結論を頂き、本気で買いたい！と思い、妻に相談する運びとなりました。

今回、何が言いたかったかというと

動けば見える！

ということです。動くとやるべきことが見えてきます。今回の場合は、物件情報を仕入れ、現地を見たことで良い物件かどうか疑問が湧き、客観的な意見を頂き、背中を押してもらい、もう一歩踏み込んで検討することになりました。

なぜ今なのか？なぜ必要なのか？リスクは？人生設計は？など妻にプレゼンするには、それなりに説得力のある話が必要になります。続きは次回にお話します。では皆さんの良さげな情報をお待ちしております(笑)